Как не разочароваться в новой квартире?

Наверняка вашему счастью завидуют окружающие — а как же иначе, ведь вы рискнули вложиться в долевое строительство и вот со дня на день получите заветные ключи и свидетельство о праве собственности на квартиру. Да, приходилось экономить, чтобы вовремя и в полном объеме оплатить взносы. И вот уже все чаще вы заглядываете в магазины отделочных товаров и сантехники, электротоваров и мебельные салоны, потому что вы точно для себя решили — в новой квартире у вас все будет новое. Это правильно. Но не спешите, иначе деньги, которые вы приготовили на покупку мебели и других предметов интерьера, может «съесть» не просто отделка, а буквально ремонт с устранением недоделок.

Дополнительных расходов можно избежать, если до получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры вы тщательно обследуете ее состояние. Да, какие-то недоделки проявятся в первые годы эксплуатации, но некоторые можно обнаружить и при беглом осмотре. Есть знакомый строитель-прораб — берите его с собой в качестве эксперта. Если нет, вооружайтесь водяным уровнем, отверткой-индикатором, свечкой и спичками, также не помешает небольшая стремянка. А пока вас не пригласили подписывать документы, ознакомьтесь со стандартами отделки и ремонтных работ в строительстве.

Контроль — привычка полезная

Покупая одежду или обувь, вы наверняка не только примерите их, но и проверите обработку швов, чтобы обновку не пришлось тут же нести в ремонт. Квартира — более дорогое приобретение, и проверить, в каком состоянии вам ее передают — ваше законное право.

Первым делом осматриваем двери — плотно ли прилегают к косякам, не перекошены ли. То же самое — в отношении окон в квартире и лоджии (если она застеклена). Обязательно нужно проконтролировать комплектность стеклопакетов (заглушки, ручки, уплотнители), проверить, нет ли трещин, царапин и потеков раствора на окнах и переплетах (самостоятельная очистка может оставить царапины).

При помощи зажженной свечи проверяем окна и вентиляционные отверстия. Если окно имеет щели или плохо запенено/зацементировано, пламя будет отклоняться в сторону квартиры. Это означает, что зимой такое окно не спасет от холодов. О наличии же тяги в вентиляции свидетельствует отклонение пламени в сторону решетки.

При помощи водяного уровня оцениваем ровность полов, стен и потолков. Обнаружили на них пятна — запишите в блокнот. Также фиксируем все неровности — где и на сколько.

Отвертка-индикатор пригодится, чтобы проверить работоспособность электророзеток (всех, а не выборочно!) и проводов к светильникам. Посмотрите заодно, предусмотрены ли крюки для люстр — они должны быть. Попросите менеджера, который вас сопровождает, открыть квартирный электрощиток, чтобы проверить заземление и работоспособность УЗО.
Обязательно нужно оценить состояние всех трубопроводов: по некоторым проектам возможна их прокладка горизонтально (на полу) — такой трубопровод должен быть в гофрированной изоляции. Если стояки отопления смонтированы вертикально, отверстия вокруг них должны быть зацементированы. То же относится и к канализационному стояку.

Проверьте пломбы на водосчетчиках и электросчетчике. Кстати говоря, паспорта на них вам обязаны выдать, поскольку вам, а не застройщику, заниматься поверкой счетчика горячей воды каждые 4 года и каждые шесть лет — счетчика холодной воды.
Обратите внимание на размер радиаторов — в жилых помещениях он должен составлять 50% от светового, т.е. оконного проема, в соответствии с актуализированной редакцией «Свода правил» . Также нужно проверить, есть ли на них и автоматические радиаторные терморегуляторы, соответствует ли нормам расстояние от стены.

Не прихоть и не рекомендация

Кроме обязательной установки запорной арматуры, кранов Маевского (на верхних этажах) и устройств для спуска воды из системы на каждом стояке, актуализированный «Свод правил» (п. 6.4.9) обязывает устанавливать на каждом отопительном приборе регулирующую арматуру, то есть автоматические радиаторные терморегуляторы. Появилось это требование не по чьей-то прихоти, а во исполнение закона об энергосбережении, как и обязательная установка застройщиком индивидуальных приборов учета потребления электроэнергии, холодной и горячей воды, а также общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов.

Пользуясь правовой неграмотностью потребителей, застройщики могут проигнорировать эту норму либо установить терморегулятор не в полном комплекте. Нужно знать, что терморегулятор устанавливается на трубе, подающей воду в радиатор, между ним самим и байпасом (перемычкой). На нем обязательно должна быть регулирующая головка с делениями, соответствующими определенным значениям температуры воздуха в помещении. При правильном монтаже головка располагается горизонтально, то есть смотрит вбок от трубы, а не вверх. В противном случае термодатчик будет дополнительно нагреваться теплом, поднимающимся от трубы вверх, то есть не будет правильно измерять температуру воздуха в помещении.

Некоторые отопительные радиаторы выпускаются с уже встроенными терморегуляторами. «Отсутствие терморегуляторов на каждом радиаторе во вновь сдаваемых жилых домах является предметом для претензии к застройщику. В случае его отказа удовлетворить такое требование покупатель вправе обратиться с жалобой в Ростехнадзор или жилищную инспекцию, наряду с другими замечаниями к качеству продаваемого жилья», — поясняет адвокат Алина Домкина.

Как уже было сказано выше, автоматический радиаторный терморегулятор состоит из двух частей — клапана и терморегулирующей головки. Клапан врезается непосредственно в трубу. Нередко установкой клапана застройщик пытается доказать, что он выполнил все строительные правила, однако он лукавит: без терморегулирующей головки клапан бесполезен. Продаются оба элемента и вместе, и порознь, поэтому покупателю квартиры надо четко понимать, что должны быть установлены оба элемента. «Терморегулирующая головка, собственно, позволит владельцу квартиры устанавливать в квартире ту температуру, которая для него комфортна — для этого достаточно выставить нужное положение на головке регулятора, все остальное оборудование сделает без участия человека. При помощи такого устройства можно задать температуру от +6ºC до +26ºC. Другими словами, чтобы в квартире было не жарко, чтобы вы не отапливали атмосферный воздух через открытую форточку, достаточно отрегулировать теплоотдачу радиатора», — объясняет Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании Danfoss, ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Терморегуляторы могут быть с газонаполненным, жидкостным или твердотельным датчиком температуры. Первые наиболее эффективны, поскольку реагируют на ее изменение всего за 8 минут, тогда как твердотельные (парафиновые) могут «раскачиваться» до часа и больше (как правило, их применяют в нежилых зданиях).

В настоящее время многие собственники квартир, системы отопления в которых не оборудованы терморегуляторами, устанавливают эти устройства сами. Стоимость их невысока, а эффективность ощутимая, ведь в данном случае семья получает возможность обходиться без сквозняков, в квартире не будет жарко, а при комфортной температуре снижается риск заболеть острыми респираторными и вирусными заболеваниями.

Общедомовое имущество

Застройщик, который скоро превратится в вашу управляющую компанию, на этапе сдачи жилья почему-то неохотно знакомит будущих обитателей нового дома не только с их собственными квартирами, но и с общедомовым имуществом.

Между тем, закон  предусматривает, в частности, что собственники жилья за свой счет обязаны проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в многоквартирном доме. А уже упомянутый выше «Свод правил» предусматривает, во-первых, подключение систем отопления и горячего водоснабжения через тепловой пункт, а во-вторых, обязательную установку общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов. Вот и пусть вам покажут их! В противном случае, через месяц-другой на общем собрании жильцов возникнет вопрос об установке таких счетчиков за ваш, новоселов, счет. И не стесняйтесь задавать вопросы: например, куда этот проводок подключает счетчик, как и кем будут сниматься показания, проверьте, опломбированы ли счетчики и т.п. Помните, что в случае отказа показать общедомовые счетчики вы имеете право отметить это в акте приема-передачи квартиры.

Все отклонения от стандарта, которые вы зафиксировали в своей квартире, местах общего пользования и технических помещениях (обычно это подвал), где размещены приборы учета, обязательно внесите в акт приема-передачи жилого помещения, в раздел замечаний. Согласно действующему законодательству, у вас на руках должен остаться один экземпляр акта, подписанный управляющей компанией. Кроме того, следует написать заявление руководителю фирмы-застройщика с предложением устранить выявленные при осмотре недостатки. Такое заявление также оформляется в двух экземплярах, на одном из которых менеджер или секретарь руководителя обязаны поставить отметку о приеме с указанием даты, должности, подписи с расшифровкой подписи того, кто принял заявление. Не принимают напрямую — отправьте заказным письмом с уведомлением. В ответ вам должны сообщить о сроках устранения недостатков. На рассмотрение заявления закон предоставляет 30 календарных дней.