Концепция современного ТРЦ: какие проекты могут привлечь инвестора?

Аналитики прогнозируют рост объема инвестиционных сделок с недвижимостью в России на 25% в текущем году – с 2,8 млрд до 3,5 млрд долларов. Торговая недвижимость традиционно войдет в тройку лидеров: в 2018 году она уступала только офисной, 31 и 28% сделок соответственно. Эксперты отмечают стабильную активность арендаторов, а вот инвесторы все еще осторожны – сказываются последствия затяжного кризиса, который заставил отложить ввод многих объектов на неопределенный срок. Сегодня они готовы вкладываться только в комплексные проекты, которые предлагают одновременно яркую идею, короткий срок реализации и хорошую окупаемость.
Идея: курс на лайфстайл
Современные торгово-развлекательные центры (ТРЦ) – это не просто «коробки с магазинами». Успешные лайфстайл-решения сочетают в себе максимум возможностей: торговлю, фуд-корты, кластер сопутствующих услуг, развлечения (от кинотеатра до скалодрома) – в таком ТРЦ можно провести целый день. Например, в The Dubai Mall (ОАЭ) оборудованы санные и лыжные трассы, ледовый каток, есть водопады и самый большой в мире крытый аквариум с 33 тысячами рыб. The Grand Canal Shoppes, ТРЦ в Лас-Вегасе представляет собой маленькую Венецию: несколько кварталов торгового центра соединены между собой каналами, до ресторанов и магазинов можно добраться как пешком, так и на гондолах.
Аналитики утверждают, что в России рынок лайфстайл-концепций еще не насыщен: 81% наших сограждан идут в ТРЦ именно за покупками, тогда как, к примеру, в ОАЭ и Турции 59 и 52% соответственно посещают торгово-развлекательные комплексы для того, чтобы попасть в ресторан или отдохнуть. Но и в России можно найти интересные примеры достаточно ярких идей.
ТРЦ «Вегас» на Каширском шоссе в Москве – единственный торговый центр в России, который совмещен с парком экстремальных аттракционов, разбит на соответствующе оформленные тематические пространства. Его ежедневная посещаемость составляет 70–90 тысяч человек.
Якорной функцией проекта может быть и развлечение. Например, самый большой в России аквапарк «Аквамир», построенный в Новосибирске в 2016 году, оснащен коммерческими площадями, на которых размещены вендинговые автоматы, магазины, салоны красоты и здоровья, различные кафе. За первые полтора года своего существования комплекс принял 1,3 млн человек.
По оценкам аналитиков, хорошая идея, на которую клюнет народ, станет одним из определяющих факторов в развитии ТРЦ в ближайшие годы. Однако одной идеи мало – очень многое зависит от ее качественной реализации.
Реализация: скорость и функциональность
Опасность «застрять в долгострое» делает многих инвесторов нерешительными и осторожными. В памяти еще свежи события 2017 года, когда ввод новых ТРЦ достиг исторического минимума за 10 лет. В регионах и в текущем году открытие 70% запланированных к вводу ТРЦ было перенесено с первого на второе полугодие. От некоторых проектов и вовсе отказываются, как, например, в Волгоградской области, где инвестор «Инпром Эстейт» решил не строить ТРЦ «Мармелад».
Сроки реализации проекта очень важны, но вместе с тем объект никогда не получит разрешение на ввод в эксплуатацию, если не будет соответствовать установленным требованиям к технологичности и надежности. А это во многом зависит от выбора материалов.
«Ускорить строительство на этапе возведения здания, но не потерять при этом в качестве можно, – отмечает Максим Закржевский, руководитель направления «Добавки в бетон» подразделения строительной химии Master Builders Solutions концерна BASF. – В частности, помогают суперпластифицирующие добавки в бетон. За счет них достигаются высокие темпы набора ранней и конечной прочности материала, при этом одновременно обеспечивается длительная удобоукладываемость без задержки схватывания. Бетонную смесь, полученную при использовании таких добавок, можно перекачивать бетононасосами, что, как известно, в три раза ускоряет процесс».
Вторая опасность – этап отделки, который нередко затягивается опять же по причине использования устаревших технологий. Чаще всего их проблема заключается в больших перерывах между циклами работ и ограниченной функциональности. Это ожидаемо приводит к задержкам реализации проекта и дополнительным затратам как на этапе проведения работ, так и при эксплуатации объекта.
Избежать этих проблем можно, используя высокотехнологичные комплексные решения, сочетающие в себе целый ряд качеств: минимальные перерывы между циклами проведения работ, высокие эксплуатационные характеристики и эстетическую привлекательность готового интерьера. Подобные технологии применялись при строительстве уже упомянутого аквапарка «Аквамир» в Новосибирске.
К моменту начала облицовочных работ сроки строительства объекта с общей площадью зеркала воды 4000 кв. м, 13 видами бань и саун, 153 аттракционами и самым большим в России волновым бассейном уже почти вдвое превышали первоначальные. Было решено использовать комплексную систему PCI(BASF), разработанную специально для бассейнов и аквапарков: в нее входят универсальный тиксотропный клей, двухкомпонентная грунтовка, универсальная затирка, уплотняющие ленты и манжеты для гидроизоляции.
Система PCI позволила сократить сроки проведения облицовки в 2–3 раза по сравнению с применением традиционных материалов за счет быстрого перехода от одного этапа облицовки к следующему. Например, укладка плитки в сухих зонах была возможна уже через четыре часа после проведения гидроизоляции, гидроиспытания чаш бассейнов проходили через три дня после облицовки.
Каждое из основных требований к инвестиционной привлекательности проекта ТРЦ иллюстрирует главный тренд в подходах к его оценке– многозадачность проекта, материалов, технологий. Концепция должна отрабатывать сразу весь набор запросов целевой аудитории, а материал (или технология) обязан быть и технологичным, и долговечным, и привлекательным. Только такой проект на сегодняшний день будет актуальным и найдет своего инвестора.