Москва Санкт-Петербург Нижний Новгород Екатеринбург Новосибирск Казань Самара Краснодар Другие города     Украина   Беларусь   Казахстан

 

«В погоне за покупателями» или типичная ошибка при открытии торгового центра

За последние несколько лет количество торговых центров значительно выросло как в мегаполисах, так и в небольших городах. В связи с этим увеличивается и конкуренция на рынке торговой недвижимости. На настоящий момент, учитывая нестабильную экономическую ситуацию, смогут выстоять и выделиться на фоне множества похожих проектов  только торговые центры с грамотно разработанной концепцией, синергичным пулом арендаторов и лояльными посетителями.

В такой ситуации роковой ошибкой для девелопера может стать открытие торгового центра с одним функционирующим «якорным» арендатором, например, продуктовым гипермаркетом, в то время как на территории торговой галереи еще ведутся ремонтные и подготовительные работы. В первую очередь такой арендатор формирует первичный поток посетителей, особенно если это единственный гипермаркет сети в городе. Однако если торговая галерея еще не открыта или работает незначительный процент магазинов, в сознании покупателя торговый центр будет долгое время ассоциироваться только с «походом за продуктами». В этом случае после полноценного открытия торговой галереи и развлекательных площадей, девелоперам придется заново формировать позиционирование объекта в глазах целевой аудитории, поскольку та уже привыкнет выделять время на покупку продуктов питания, а не на шопинг и развлечения.

Еще один фактор - степень безопасности объекта. Открытие одного-двух магазинов в составе торгового центра, в котором ведутся ремонтные работы в ускоренном режиме, вряд ли можно назвать гарантом безопасности для посетителей.

Ввод в эксплуатацию недостроенного торгового центра значительно снижает положительное первое впечатление у потенциальных покупателей. Нельзя произвести первое впечатление на потребителя дважды, а, между тем первое впечатление о торговом центре может и мотивировать на последующие посещения, и наоборот – надолго оттолкнуть потребителя от ТЦ. Если в сознании потребителя остаются негативные ощущения от ТЦ, то впоследствии владельцу комплекса придется приложить гораздо больше времени и усилий для изменения мнения потребителя об объекте, нежели при правильном открытии с первого раза.

Шум и пыль от ремонтных работ не способствуют желанию провести в магазинах много времени. Скорее всего, посетители не захотят вернуться в такой торговый центр еще раз.  Следовательно, снижаются покупательские потоки и выручка, арендаторы не могут «раскрутиться», повышается вероятность их ухода в другой торговый центр. «В целом, успешное будущее объекта возможно только в том случае, если в день открытия, работает более 70% торговой галереи, в противном случае провал неизбежен», - комментирует Евгений Каур, управляющий директор LCMC.

Также важным аспектом является размещение арендаторов на территории объекта. При профессиональном и грамотном подходе к строительству,  формирование пула арендаторов проводится еще на этапе проектирования. «Точное понимание, где и на какой площади расположатся «якорные» арендаторы позволит архитектору спланировать торговый центр так, чтобы покупателям пришлось обойти весь объект. Грамотное расстановка и  соотношение «якорных» и небольших арендаторов позволяет избежать площадей с маленькой проходимостью, а, следовательно, предотвращает возможный уход арендаторов в дальнейшем», - отмечает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро PortnerArchitects.
Согласен с этим и Евгений Каур, управляющий директор LCMC: «Высокая посещаемость торгового центра, его ликвидность и процент окупаемости целиком и полностью зависят от грамотного tenant-mix. Я имею в виду и торговые площадки, и развлекательные зоны, фуд-корты и прочее».

Стоит отметить, что яркое открытие торгового центра – еще одна возможность привлечь большое число покупателей. Однако объект, заполненный менее чем на 70 %, не позволяет девелоперам провести масштабные празднования этого события, что опять же отрицательно сказывается на покупательском потоке и лояльности арендаторов к торговому центру. По мнению Натальи Сусловой, генерального директора коммуникационного агентства «Репутация», правильное открытие – 50 % успеха ТРЦ.  «И в обеих столицах, и в регионах немало примеров, когда открытие торгового комплекса с недоработками в части мест общего пользования, неоконченными ремонтными работами большинства операторов или недостаточным заполнением торговой галереи приводило к «смазанному старту». И впоследствии управляющая компания комплекса прикладывала в два раза больше усилий для изменения мнения потребителя о ТРЦ. Кроме этого, собственник терял деньги – приходилось больше тратить на маркетинг объекта, выручки открывшихся операторов из-за недостаточной посещаемости комплекса были невелики, и собственнику в ряде случаев приходилось давать арендаторам дополнительные скидки по арендной плате. А ряд операторов мог запросто покинуть проект после такого открытия, не видя перспективы получения запланированного дохода в ближайшем будущем», - считает эксперт.

Как мы видим, спешка и желание быстрого заработка не всегда положительно сказываются на объекте. Некоторые девелоперы, не задумываясь о дальнейшем функционировании объекта, забывают о том, что торговый центр – это не обособленные друг от друга бутики, а целый функционирующий комплекс, единый организм, в котором уход одного арендатора может повлечь за собой остальных.

Иногда стоит понести убытки, связанные с переносом даты открытия комплекса, но зато получить на выходе успешный проект, сразу же получивший признание потребителя.

Такое, правда, не всегда удается – иногда у девелопера очень сложное финансовое положение и он вынужден открывать комплекс с недоделками, поскольку перенос сроков может обернуться еще большими проблемами. Но здесь тоже есть риск – результатом может стать провал открытия комплекса, снижение выручек и аренды и как следствие, потеря девелопером потенциального актива.
Автор статьи ООО Репутация
Регион Санкт-Петербург
Отправить сообщение
Дата подачи: 09.02.2015 (17:20)
Просмотров: 6
Увеличить количество просмотров
Другие статьи компании ООО "Репутация" Статьи других компаний в категории "Недвижимость / Другое"


© 2009-2016, МирСтроек.ру - портал бесплатных строительных объявлений.
При полном или частичном использовании материалов сайта гиперссылка на MirStroek.RU обязательна!
Рейтинг@Mail.ru Мирстроек.Ру в Твиттере Мирстроек.Ру в Вконтакте Мирстроек.Ру в Telegram